تصريحات الشربيني جاءت في وقت أثيرت فيه تساؤلات حول ما إذا كانت البلاد معرضة لـ “فقاعة” في سوق العقارات من عدمه.

“الفقاعة العقارية” تشير إلى حالة من الارتفاع المفرط والسريع في أسعار العقارات بشكل يتجاوز القيمة الحقيقية للعقار، بسبب عدة عوامل مختلفة، من بينها (تزايد الطلب على العقارات، علاوة على عمليات المضاربة، وزيادة السيولة النقدية)، مما يؤدي إلى تضخم أسعار العقارات.

 ومع انفجار الفقاعة تنهار الأسعار بشكل مفرط فيتعرض القطاع العقاري إلى صدمة قوية.. لكنّ خبراء ومحللين استبعدوا أن يكون ذلك السيناريو محقق في مصر.

ارتفاعات جنونية

شهدت أسعار العقارات في مصر ارتفاعات قوية خلال الفترة الماضية، لعدة أسباب،  لا سيما في الفترة التي شهدت وجود أكثر من سعر صرف للدولار الأميركي في السابق قبل تمكن الدولة من القضاء على السوق السوداء. علاوة على الارتفاعات في أسعار مواد البناء وغيرها من العوامل ذات الصلة والتي تأثرت بالأسعار العالمية.

وبحسب نشرة أسعار مواد البناء لشهر أغسطس 2024 الصادرة عن وزارة الإسكان المصرية فإن:

• متوسط سعر طن حديد التسليح بلغ 42,165 جنيه، بمعدل تغير عن العام الماضي نسبته 27.4 بالمئة تقريباً.
• متوسط سعر طن الأسمنت البورتلاندي 2,600 جنيه، بمعدل تغير عن العام الماضي نسبته 52.9 بالمئة تقريباً.
• متوسط سعر المتر المكعب من الخرسانة الجاهزة 2,088 جنيه، بمعدل تغير عن العام الماضي نسبته 58.4 بالمئة تقريبا.

وعقب تحرير سعر الصرف في مارس الماضي و توقيع مصر  أكبر صفقة استثمار أجنبي مباشر في تاريخ البلاد وهي “رأس الحكمة” شهدت السوق العقارية حال من الاستقرار -بعد ارتفاعات مطردة مستمرة- في الأسعار.

وتتوقع شركة الخدمات العقارية البريطانية سافيلز استقرار أسعار العقارات في مصر خلال الفترة المقبلة لعدة أسباب، أهمها:

• زيادة الإقبال من المستثمرين والمصريين في الخارج على شراء العقارات في ظل تراجع قيمة الجنيه أمام الدولار الأميركي.
• استقرار سعر صرف الدولار أمام الجنيه.
• صفقة رأس الحكمة.

لا فقاعة عقارية

بدوره، قال رئيس جمعية مطوري القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية، المهندس محمد البستاني، في تصريحات لموقع “اقتصاد سكاي نيوز”، إن الفقاعة العقارية قد تنجم في الأساس عن وجود ممارسة احتكارية لسلعة بعينها، وهذه الممارسة ينتج عنها تكالب المواطنين عليها بهدف تكنيزها وهذا ما سينتج عنه وجود أسعار لها تصنف على أنها ليست حقيقية للسلع محل التكالب.

وأضاف: وفق هذا التفسير، فإن مصر تعتبر بعيدة تماماً عن الفقاعة؛ لأنه لا توجد ممارسات احتكارية في صناعة العقار، بل على العكس تماماً السوق المصرية تتسم بتنافسية شديدة، وهذا ما دفع المطورين إلى تخفيض هامش أرباحهم بهدف الحصول على حصة من هذه السوق القوية.

واستطرد رئيس جمعية مطوري القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية: لا توجد فقاعة في مصر؛ لأن سعر العقار يتكون من جزئين:

• سعر الأرض.. وبفضل مجهود الدولة أصبح سعرًا ثابتًا.
• تكلفة المباني وهي مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالدولار والتضخم.

وتطرق البستاني إلى قضية انخفاض سعر العقار مع الانخفاض المتوقع للفائدة البنكية، حيث أكد أن هذا لن يحدث لأن المطور يعتمد في المقام الأول على عبائته المالية، وفي نفس الوقت ما يجمعه من أقساط العملاء.. وبالتالي العميل يمول بناء الوحدة مع المطور.

ويشار في هذا السياق، إلى أن معدل التضخم الأساسي السنوي في مصر ارتفع خلال شهر أغسطس الماضي. وبحسب بيانات البنك المركزي المصري،  فإن التضخم الأساسي تسارع إلى 25.1 بالمئة على أساس سنوي في أغسطس، مقابل 24.4 بالمئة في يوليو.

وسجل معدل التغير الشهري في الرقم القياسي الأساسي لأسعار المستهلكين، الذي يعده البنك المركزي المصري، 0.9 بالمئة في أغسطس 2024 مقابل 0.3 بالمئة في أغسطس 2023 وسالب 0.5 بالمئة في يوليو 2024.

وأظهرت بيانات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، أن معدل التضخم السنوي لأسعار المستهلكين في المدن ارتفع إلى 26.2 بالمئة في أغسطس من 25.7 بالمئة في يوليو. وعلى أساس شهري، ارتفعت الأسعار 2.1 بالمئة في أغسطس من 0.4 بالمئة في يوليو. وعادت وتيرة الزيادة في أسعار المواد الغذائية إلى التسارع بارتفاع بلغ 1.8 بالمئة الشهر الماضي بعد أن تباطأت في الشهر السابق إلى زيادة بلغت 0.3 بالمئة.

منظومة التمويل

ومن جانبه، أكد نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين رئيس لجنة التشييد والبناء فتح الله فوزي، في حديثه لموقع “اقتصاد سكاي نيوز” أن الفقاعة العقارية لا يمكن حدوثها في مصر لعدة أسباب:

• لا توجد منظومة تمويل عقاري فعالة في مصر.
• المعروض من العقار فعليًا هو بنظام الأوف بلان (شراء عقار قبل أن يتم الانتهاء من بنائه أو حتى قبل أن يبدأ البناء فعلياً) على أن يتم تسلم العميل خلال 5 سنوات من البيع على أقصى تقدير.
• يوجد طلب مرتفع على السكن في مصر، في ظل ارتفاع حالات الزواج سنوياً.

وأوضح أن ما يطرحه القطاع الخاص من الإسكان الفاخر وفوق المتوسط  يمثل 10 بالمئة فقط من حجم الطلب السنوي، ولا تزيد عدد وحداته سنويا عن 35 ألف وحدة.

وأكد أن سعر العقار في مصر مناسبة جدًا، ويتضح لك من خلال حساب أسعار بيع المشروع حسب كل مرحلة على المساحات المبيعة فعلياً، ومقارنته مع عناصر التكلفة المختلفة.